Å overføre eiendom i Norge er ikke bare et spørsmål om hvem som skal stå som eier. Det koster også penger. Hvor mye du faktisk må betale, avhenger av hvordan eiendommen overføres (salg, gave, arv, skilsmisse osv.), hva slags eiendom det er, og om du kan få fritak fra dokumentavgift.
I denne guiden går vi gjennom de viktigste kostnadene ved eiendomsoverføring i 2025: dokumentavgift, tinglysingsgebyr og eventuelle andre gebyrer. Tallene og satsene nedenfor er hentet fra Kartverket og Skatteetaten.
Hva betaler man for når man overfører en eiendom?
Når en bolig eller tomt skal overføres til ny eier, oppstår typisk to kostnader:
Dokumentavgift – dette er en statlig avgift ved tinglysing av eierskifte.
Tinglysingsgebyr – dette er et gebyr for å registrere eierskiftet i grunnboken hos Kartverket.
I tillegg kan det komme andre mindre kostnader (for eksempel eierskiftegebyr i borettslag eller bistand fra eiendomsmegler/advokat), men de to punktene over er de viktigste.
Dokumentavgift (den store kostnaden)
Hva er dokumentavgift?
Dokumentavgiften er en avgift du som hovedregel må betale når hjemmelen (det formelle eierskapet) til fast eiendom blir tinglyst på en ny eier. Avgiften er satt til 2,5 % av eiendommens markedsverdi / kjøpesum på tidspunktet for overføringen.
Dette betyr at dokumentavgiften er den klart største kostnaden ved å overføre en vanlig selveierbolig.
Eksempel: Hvor mye er dokumentavgiften i kroner?
La oss si at du overfører en bolig verdt 4 000 000 kroner.
Først regner vi ut 2,5 % av verdien.
2,5 % betyr 2,5 per 100, altså 4 000 000 / 100 = 40 000.
40 000 × 2,5 = 100 000.
Dokumentavgiften blir altså 100 000 kroner ved en verdi på 4 millioner.
Som en tommelfingerregel: For hver million i verdi, må du betale rundt 25 000 kroner i dokumentavgift.
Må jeg alltid betale 2,5 %?
Nei. Det finnes viktige unntak. I noen situasjoner slipper du helt (eller delvis) dokumentavgiften. Se mer om fritak under.
Tinglysingsgebyr (gebyret til Kartverket)
I tillegg til dokumentavgiften må selve overføringen registreres (“tinglyses”) hos Kartverket. Dette er nødvendig for at du skal stå som formell eier i grunnboken, og for at eiendomsretten din skal være juridisk beskyttet.
Kartverket tar et fast gebyr per dokument du sender inn til tinglysing (for eksempel skjøtet). I 2025 ligger tinglysingsgebyret normalt på ca. 540–585 kroner for fast eiendom, avhengig av om innsendingen skjer elektronisk eller på papir.
Dette gebyret er altså lite sammenlignet med dokumentavgiften – men det må likevel betales.
Overføring som gave (for eksempel fra foreldre til barn)
Mange tror at gave = gratis. Slik er det ikke alltid.
Slik fungerer det:
Hvis foreldrene gir en bolig til barnet, regnes det ofte som en gaveoverføring.
Ved gaveoverføring brukes som hovedregel eiendommens markedsverdi som grunnlag for dokumentavgift, ikke “symbolsk kjøpesum”.
Eksempel:
Boligen er verdt 3 000 000 kroner.
Barnet får den som gave.
2,5 % av 3 000 000 kroner = 75 000 kroner i dokumentavgift.
Det er likevel noen tilfeller hvor man kan få helt eller delvis fritak, for eksempel ved overføring av felles bolig mellom ektefeller.
Overføring som gave (for eksempel fra foreldre til barn)
Arv skiller seg fra gave.
Ved arv gjelder det særregler – spesielt når arven følger arvelovens vanlige fordeling, eller når en ektefelle/samboer overtar bolig videre fra uskiftebo.
I mange arvesituasjoner slipper arvingene å betale dokumentavgift når eiendommen tinglyses på dem. Men det finnes unntak, særlig ved testamentsarv som går utenom den lovbestemte arverekken.
Merk at selv om du får fritak fra dokumentavgift, må du fortsatt betale tinglysingsgebyret (altså selve registreringsgebyret til Kartverket).
Overføring mellom ektefeller og samboere
Dette er en veldig vanlig situasjon: én part skal overta boligen, for eksempel ved brudd.
Ektefeller
Ved skilsmisse eller oppgjør av felleseie kan ektefeller normalt overføre bolig seg imellom uten å betale dokumentavgift.
Det samme gjelder ofte ved overføring mellom ektefeller under ekteskapet (for eksempel hvis den ene skal inn på skjøtet).
Samboere
Ved samlivsbrudd kan overføring av felles bolig til den som blir boende også være fritatt for dokumentavgift, men her er reglene mer snevre og knyttet til om boligen faktisk har vært felles bolig. Også her må tinglysingsgebyret betales, selv om dokumentavgiften faller bort.
Overføring av borettslagsleilighet eller aksjeleilighet
Ikke all bolig er “fast eiendom” i juridisk forstand.
Når du overfører en andel i et borettslag eller en aksjeleilighet, betaler du normalt ikke dokumentavgift på 2,5 %, fordi det ikke er selve eiendommen du kjøper – du kjøper en andel/aksje som gir bruksrett.
Her kommer i stedet to andre kostnader:
Et tinglysningsgebyr / registreringsgebyr (typisk noen hundrelapper).
Et eierskiftegebyr til borettslaget/forretningsfører. Dette gebyret kan variere, men mange borettslag tar noen tusen kroner, ofte opp til rundt 5–6 000 kroner.
For selveierboliger derimot (enebolig, rekkehus, eierseksjon mv.) må du som oftest betale full dokumentavgift.
Finnes det minstebeløp eller alternative satser?
Ja, det gjør det.
Hovedregelen er 2,5 %. Men:
Ved første gangs tinglysing av hjemmel til enkelte eierseksjoner eller ved oppløsning av borettslag/boligaksjeselskap, brukes en særskilt fast sats (typisk et engangsbeløp per hjemmel i stedet for 2,5 %).
- Det finnes også et lovfestet minstebeløp i dokumentavgiften (et “gulv”), slik at staten uansett får et visst minimum ved tinglysing som utløser avgift.
Dette betyr i praksis at selv rimelige tomter/hytter med lav verdi ikke alltid slipper unna med bare et par hundrelapper.
Må jeg tinglyse i det hele tatt?
Rent juridisk er tinglysing ikke absolutt påbudt i alle situasjoner. Men i praksis er det svært risikabelt å la være.
Uten tinglysing:
står du ikke som formell hjemmelshaver i grunnboken
har du dårligere rettsvern mot kreditorer og andre kjøpere
kan det bli vanskelig å selge eller pantsette senere
Derfor velger de fleste å tinglyse eierskiftet, og da utløses også dokumentavgift (med mindre du har fritak) og tinglysingsgebyr.
Kort sagt
Den dyreste delen av eiendomsoverføring er nesten alltid dokumentavgiften. I 2025 er den 2,5 %. Tinglysingsgebyret er lite i sammenligning, men må alltid med i regnestykket. Det finnes viktige fritak – særlig ved arv, skilsmisse og overføring mellom ektefeller – som kan spare deg for mange titusen kroner.
Hvis du står i en konkret overføring (gave til barn, samlivsbrudd, uskifte, oppgjør mellom søsken osv.), kan små detaljer avgjøre om du må betale full dokumentavgift eller ikke. Det kan lønne seg å få situasjonen vurdert før du sender inn skjøtet til Kartverket.
